Pourquoi et comment régénérer la ville

Pourquoi et comment régénérer la ville ?

Pourquoi ? Parce que c’est évident : il faut stopper l’étalement urbain.
En France, depuis 1982, on artificialise chaque année plus de 55 000 hectares, soit la surface de 1 département tous les 10 ans.

Entre impacts sur la biodiversité, augmentation des risques d’inondation, émissions de CO2, impacts sur les centre-villes existants, coûts d’étalement des réseaux et infrastucutres… les coûts environnementaux, sociaux et économiques de l’étalement urbain sont prouvés, et délétères.
La régénération urbaine constitue un potentiel prometteur, mais exigeant.
Il faut stopper l’étalement urbain, et pourtant pour répondre aux besoins en logement, en activités économiques etc, il faut continuer de produire la ville. La seule solution : régénérer la ville existante, c’est-à-dire produire la ville sur la ville tout en garantissant son habitabilité.

Pour construire la ville sur la ville, les gisements et potentiels existent : du patrimoine historique à réhabiliter aux friches industrielles et commerciales à réinventer, en passant par les logements et bureaux vacants, la sur-élévation, et d’autres gisements plus étonnants mais également prometteurs en coeur de ville.

Et pour régénérer la ville, l’élan existe : les décideurs publics, via la législation, ont débuté des efforts pour favoriser cette dynamique, et les acteurs privés des secteurs de l’immobilier et de la construction se mettent en ordre de marche pour monter en expertise et en technique sur ces savoir-faire complexes.
Régénérer la ville, très bien, mais comment ? Déconstruire ou réutiliser ? Quels équilibres, quelles méthodes ?
Face à un actif et à un choix décisif : démolir et reconstruire, ou rénover/réhabiliter ? Malheureusement pas de recette magique, surtout pas de dogme, mais une nécessité de choisir au cas par cas, en prenant en compte différents facteurs :
1. Un facteur environnemental, qui penche le plus souvent pour la rénovation/réhabilitation, mais qui s’avère plus complexe que ce que l’on pourrait premier penser au premier abord.
2. Des facteurs sociaux et sociaux à évaluer au cas par cas pour juger de l’utilité du projet pour la ville et les riverains.
3. Et enfin, des facteurs économiques qui viennent complexifier cette équation. Au-delà de la question de ce qui est souhaitable, il faut en effet ajouter la question épineuse de ce qui est faisable, et à quel prix. En moyenne, une opération de rénovation/réhabilitation coûte aujourd’hui plus cher qu’une opération de démolition/reconstruction. Cette situation s’explique en partie par le manque d’expertise des acteurs de la filière, massivement formés et habitués au neuf.
4. Une montée en compétence de toute la filière, accompagnée par des progrès et innovations techniques, et par simplifications ou incitations réglementaires et fiscales, pourrait faire basculer le facteur économique en faveur de la rénovation plutôt que de la démolition dans les prochaines années.

Découvrez le détail de ces questionnements, renseignés par la donnée disponible et illustrés par des exemples, avec des interviews exclusives d’experts du secteur, dans le livre blanc de cette étude réalisée en partenariat avec Bouygues Immobilier et la Tribune.